Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:
Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).
Отвечает юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Чекалина:
Если вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру, вы имеете право распорядиться ею в установленном законом порядке, в частности, продать. Но нужно иметь в виду, что, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», перед продажей своей доли вы обязаны известить остальных участников долевой собственности (бывшую супругу и дочь) о своем намерении продать принадлежащую вам долю. Причем извещение должно быть составлено в письменной форме с указанием цены и прочих условий продажи. Если ни один из участников долевой собственности не приобретет вашу долю в течение одного месяца со дня извещения, вы сможете продать долю любому постороннему лицу. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, для начала рекомендуем переговорить с бывшей супругой и дочерью на предмет выплаты вам компенсации за вашу долю (выкупа ими вашей доли).
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Способы лишения права собственности
Лишение права собственности на недвижимое имущество очень часто становится предметом юридических споров. Каждый собственник должен знать свои права на обладания имуществом, чтобы избежать возможных проблем. Рассмотрим, в каком случае можно лишить человека правом обладания недвижимым имуществом. Разберем инструкцию и способы лишения прав собственности.
В соответствии с действующей Конституцией РФ лишить собственника его права на квартиру можно только по решению суда. Никакой другой орган не уполномочен лишать человека права собственности на его имущество. Чаще всего предметом спора становится недвижимость. Человек может не проживать на жилплощади, быть не зарегистрированной на ней, но это не мешает ему быть собственником данного помещения.
Основанием для лишения права собственности может выступать конфискация и обращение взыскания на имущество
. Недвижимое имущество может быть отобрано по решению суда или отнято за долги. Например, если речь идет о квартире, приобретенной по ипотеке. Она является собственностью банка и в случае нарушения условий договора со стороны заемщика жилье переходит в собственность банка.
Но банки идут на такие меры только в крайнем случае. Для них гораздо выгоднее пересмотреть условия ипотечного кредита. К тому же забрать квартиру, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок можно только в том случае, если органы опеки дадут свое согласие. Также обязательным условием считается тот факт, что у ребенка должно быть другое жилье, пригодное для проживания.
При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:
- Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
- Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
- доказательства малозначительности;
- наличие иного объекта недвижимости;
- невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.
- Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
- юридический адрес квартиры, метраж, размер долей, принадлежащих каждому собственнику;
- обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
- исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
- дату предоставления и подпись.
- Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:
- выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
- справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.
Собственника можно принудительно лишить доли в квартире, если жилищная ситуация отражает одно из трех следующих условий: если доля в квартире является малозначительной, если доля не измеряется в натуральном выражении (то есть не может быть выделена в отдельную комнату), а также если доля в квартире не используется собственником в должном виде.
Важно помнить, что проведение процедуры отчуждения проводится только в судебном порядке и зачастую сопровождается трудностями. Любое подобное дело нуждается в привлечении специалиста, который приведен в порядок необходимую документацию, а также сможет защитить в полной мере ваши интересы в суде.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Как владельцы квартиры воевали за долю, которую подарили без их ведома
У одной питерской квартиры оказалось несколько собственников. Полквартиры принадлежало женщине, а вторую половину поделили поровну на троих. Таким образом, владельцами были четыре человека, трое из которых — отец, сын и дочь. Кем им приходилась владелица половины квартиры, из истории непонятно.
И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:
— А вы кто вообще и что тут делаете?
— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.
— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.
— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.
Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.
Весь процесс обращения в суд строго определён законом. Нужно пройти следующие стадии:
- Попытаться решить конфликт до суда.
- Собрать все документы.
- Составить исковое заявление с указанием норм закона и ссылками на собранные справки.
- Направить его в суд, приложив документы. Копии заявления должны получить также все ответчики.
- Участвовать в судебном заседании, защищая свои права и доказывая суть иска.
- Если решение не в пользу истца, он может обжаловать его в вышестоящем суде.
- Если решение положительное, то истец должен выплатить компенсацию ответчику за его долю.
- Оформить права собственности на полученную долю в Росреестре.
Можно также объединить доли, если после выкупа у одного владельца их оказалось несколько.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Как можно лишить человека доли в доме
Меню
— Новости — Как можно лишить человека доли в доме
Каких-то железных правил по данному вопросу нет, а прецеденты весьма противоречивы: есть вступившие в законную силу решения, прошедшие через все стадии обжалования, согласно которым и 1/12 долю не признавали малозначительной и, напротив, 1/4 долю признавали малозначительной. На что суд обязательно обращает внимание, рассматривая споры о признании доли в имуществе незначительной и ее принудительном выкупе?
- Что представляет собой спорное помещение и сколько квадратных метров жилой площади приходится на долю участника Суд учитывает, имеется ли в квартире такая комната, которая примерно соответствует количеству квадратных метров, приходящихся на долю собственника.
Процедура лишения доли через суд
Решение вопроса о лишении доли в судебном порядке возможно только в рамках искового производства в судах общей юрисдикции по месту проживания ответчика. В ходе заседаний заслушивают стороны, вызывают свидетелей, привлекают официальные органы и независимых экспертов.
Действия заинтересованной стороны должны включать следующие этапы:
- Провести досудебное урегулирование, направив письменное предложение выкупить часть собственности на предложенных условиях. В документе указывают срок, отводимый на принятие решения.
- Подготовить документы для судебного разбирательства. Точный список зависит от обстоятельств и выявленных основания для изъятия жилья. При решении вопроса, принимать ли иск к рассмотрению, судья будет исходить из законности полномочий истца и предъявленных доказательств.
- Помимо суда копии искового заявления должны получить все участники судебного процесса. Каждому ответчику направляют копию плюс оригинал заявления остается в суде.
- В ходе судебных заседаний истец объясняет свою позицию и привлекает в доказательство документы и показания свидетелей. Ответчик вправе представить свои доводы, объясняя причины несогласия с условиями выкупа.
- Если суд принимает решение удовлетворить претензии, истца обязуют выплатить сумму, определенную в судебном решении.
Что такое малозначительная часть имущества
Когда квартира приватизирована, и возникает спор с долями, решение о признании доли ничтожной зависит от того, какая общая площадь квартиры.
Изучается, имеется ли комната, которая по своему метражу соответствует доли собственников. Когда такая комната отсутствует, остается мало шансов добиться положительного исхода дела.
При рассмотрении спорных вопросов учитываются социальные нормативы предоставления жилых помещений на одного человека.
Если часть недвижимости продана законно и подписано соглашение купли-продажи, то вселение нового владельца, как правило, одобряется.
3 основания для отказа признать долю незначительной:
- Соблюдаются нормативы предоставления жилья.
- Часть квартиры продана законно (право преимущественной покупки соблюдено).
- Собственнику нужна даже столь незначительная часть недвижимости, другого места, где жить он не имеет.
Можно лишить нового владельцы прав собственности, если была подписана дарственная. Одаряемый имеет представление о двух важных нюансах:
- насколько мала подаренная ему часть недвижимости;
- отсутствие возможности проживать совместно с другими собственниками.
Вопрос о том, как можно лишить собственности законно решается, если выплачивается возмещение. Просто так лишить имущества нельзя.
Можно ли лишить доли в квартире без согласия?
Жилье гарантировано всем гражданам нашей страны. Если у человека нет своей квартиры, ему могут предоставить муниципальную жилплощадь. Если жилье принадлежит не одному, а нескольким людям – такой режим принято считать общим долевым. Текущую приватизированную квартиру делят на части, которые выражаются в процентном отношении – ¼, ⅜, ⅞ и др.
Лишение доли в квартире без согласия собственника – это принудительная мера. Но это не означает, что остальные совладельцы могут взять и выгнать человека из квартиры, а его долю поделить между собой… Отчуждение любого имущества происходит только в судебном порядке (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Исключением не являются и доли в общем праве. И, надо сказать, на то имеются веские причины, а не обычное желание оставить человека без жилья.
Как можно законно лишить собственника доли в квартире, если он не согласен:
- Принудительное изъятие при невыполнении владельцем своих обязательств:
- невыплата ипотеки – иск со стороны кредитора (банка);
- неуплата за жилищно-коммунальные услуги – иск от ЖЭК или ТСЖ (см. похожую статью «Принудительное выселение собственника из квартиры«);
- задолженность по алиментам – иск со стороны матери или прокурора;
- уголовные преступления, коррупция – возбуждение производства и арест квартиры.
- Принудительный выкуп незначительной части в квартире – реальный вариант при малозначительности процента от жилья.