Исходно-разрешительная документация

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт/выписка
• Градостроительный план земельного участка, проект планировки территории
• Проектная документация
• Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта промышленного назначения
• Согласие всех правообладателей объекта в случае проведения его реконструкции
• Положительное заключение экспертизы проектной документации (В случае отсутствия возможно пройти у нас)

Какова процедура выдачи разрешения?

Предварительно следует определиться с местом застройки. Если участок оформлен в собственность или Вы арендуете его, нужно подготовить соответствующие бумаги (договор или свидетельство). Следом придется сделать запрос на выдачу градостроительного плана. Без него разрешение не получить. За ним нужно обратиться в местный муниципалитет. На подготовку плана дается не более месяца. Из этого документа будет понятно:

• где пролегают границы площади застройки;
• какие имеются ограничения по использованию надела;
• как проходят границы различных сооружений;
• каковы условия подсоединения к эксплуатационным сетям.

Если без подключения к инженерно-техническому обеспечению не обойтись, потребуется составить технические условия. Их выдают в местной администрации.

• Далее придется согласовывать такие условия с предприятиями, отвечающими за отведение воды и водоснабжение, электричество телефонную связь, газовыми службами и т.д.
• Необходимо провести инженерные изыскания, обратившись в специализированную организацию. Такие компании должны иметь допуски и отметку о наличии в государственном реестре. Иначе изыскания не примут, а в выдаче разрешения откажут.
• На этом же этапе изучается безопасность природной обстановки, подбираются подходящие материалы для строительства и прочее. Обычно изыскания заказывают в той же компании, которая готовит проектно-сметную документацию.
• В проекте должны быть указаны конструктивные, архитектурные, технологические и иные особенности застройки.
• Далее необходимо заказать государственную экспертизу документации. На нее отводится до трех месяцев. Положительное заключение прикрепляют к остальным бумагам.

В случае с гаражом ситуация обстоит по иному. Перед тем как получать разрешение на строительство, важно разобраться с пакетом бумаг, которые имеются в наличии. Если ЗУ, где планируется возведение объекта, принадлежит застройщику (физлицу), оформлять разрешение не нужно. Это актуально для ситуации, когда человек планирует использование гаража для личных целей, то есть без ведения коммерческой деятельности. Кроме того, в оформлении разрешительной документации нет необходимости, если человек устанавливает временные сооружения (пристройки). Если речь идет о сооружении с фундаментом, это капитальный объект, и получение разрешения обязательно.

Разрешительная документация не требуется и при строительстве бани. Здесь действует то же правило, что рассмотрено выше. Обращаться в уполномоченные органы не нужно, если речь идет о возведении пристройки. В случае, когда сооружение имеет фундамент и является независимой постройкой, придется тратить время на сбор документов.

Оформление разрешения на строительство

В Градостроительном кодексе расписано, как и где получить разрешение на строительство. Согласно статьи 51 часть 4 разрешение на строительство выдают местные органы самоуправления по месту расположения земельного участка под строительство.

Например, в Московской области разрешение на строительство выдают департаменты архитектуры и градостроительства. Законодательством так же предусмотрены случаи, когда необходимое разрешение выдают другие органы федеральной и исполнительной власти. К таким объектам относятся, объекты культурного наследия, атомной энергетики, некоторые гидротехнические сооружения, авиационного, железнодорожного транспорта, а так же если строительство объекта осуществляется на земельных участках не входящих в юрисдикцию местных органов самоуправления или расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации.

Что такое временный допуск и как его получить?

Подготовка площадки для работ занимает немалое время, поэтому для сокращения общего срока строительства предусмотрено получение временного разрешения, предоставляющего законное право на предварительное оборудование вышеуказанной площадки, пока идет согласование основного Разрешительного документа.

Выигрыш по времени составляет примерно месяц. Для начала подготовительных работ необходим градплан участка (действителен 3 года).

Получив временное разрешение на подготовку площадки можно сделать:

• демонтаж существующих построек;
• очистку площадки от мусора;
• геодезические работы;
• разбивку дорог и инженерных сетей.

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

• Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
• Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Строение, которое не является капитальным.
• Строения и сооружения вспомогательного использования.

Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости

К возведению объектов нежилого фонда, приносящим постоянный доход, выдвигаются более жесткие требования, чем к размещению гражданских зданий и хозяйственных строений и сооружений.

Изначально следует определиться с местом застройки и представить в уполномоченные органы документы, констатирующие факт легального владения землей: регистрационное свидетельство на участок, арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительно-монтажных работ на участке.

Следующим шагом является не подготовка ТЗ на проектную документацию, а выбор наименования для объекта строительства. Но для этого нужно иметь четкое понимание цели разработанного проекта, а также технических особенностей будущей деятельности.

Наименование выбирается в соответствии с видом разрешенного использования земли. Оно отражает функциональное использование объекта, которое может меняться в связи с изменением назначения коммерческого недвижимого имущества.

Требования к земельным участкам

Рассмотрим основные требования к земельным участкам под строительство производственных объектов:

• Расположение участка. Определение места расположения будущего объекта промышленности – один из самых ответственных и важных этапов строительства. От соответствия земельного участка цели, которую собирается реализовать инвестор, зависит будущий успех предприятия.
• Территориальное планирование. Участок сформирован в рамках программы планирования территорий, имеет четкие границы, внесен в государственный земельный кадастр.
• Еще одним важным требованием к участку будет его вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования представляет собой всю возможную область применения данной территории. Определяется он государственными или муниципальными органами, устанавливающими правила землепользования, и влияет на градостроительный регламент соответствующей зоны городской застройки.
  Объект промышленности может быть построен не в черте населенного пункта, а за его пределами. В таком случае, строительство может производиться только на участке, отнесенном к категории земель промышленности.
• Выбор участка производится путем изучения государственного кадастра и с учетом экологических и санитарных ограничений тех или иных территориальных зон.

Замена лицензий допуском СРО

С 1 января 2010 года прекратилось действие всех ранее выданных строительных лицензий. Новая глава ГК РФ установила запрет на проведение работ, влияющих на безопасность ОКС, без допуска СРО. Утвержденный правительством расширенный перечень включает порядка 200 видов, более 100 из которых связаны непосредственно со строительством:

• возведение зданий, строений из дерева, железобетона, кирпича;
• установка железобетонных конструкций, включая фундаменты, перегородки;
• внешняя отделка любыми видами материалов: камнем, панелями, штукатуркой;
• обустройство кровель, вентилируемых фасадов, тепло- и гидроизоляция;
• разборка строений, демонтаж конструкций, подготовка стройплощадок.

Практически, для всех работ, на которые раньше строительной организации требовалась лицензия, сейчас необходимо получить допуск СРО строителей. Причем генеральные подрядчики должны иметь разрешение на организацию работ, а субподрядчики — непосредственно на те виды, которые выполняют по договору.

Как составляется рейтинг компаний, оформляющих лицензии на строительство

Оформление лицензии СРО для строительных работ – сложная процедура, требующая профессиональной подготовки. Именно поэтому очень важно выбрать хорошую компанию, которая будет предоставлять свои услуги на высоком уровне. Ниже приведены три главных критерия для выбора СРО.

1. Опыт работы. Получение строительных лицензий лучше не доверять новичкам;
2. Квалификация. Важно, чтобы юристы постоянно повышали свой уровень знаний – это положительно влияет на результативность их работы. Правозащитники попавших в ТОП фирм регулярно участвуют в профессиональных семинарах, занимаются научной деятельностью и часто публикуются в СМИ;
3. Мнение клиентов. Если о компании много негативных отзывов, это говорит о некомпетентности ее сотрудников.

Замена лицензий допуском СРО

С 1 января 2010 года прекратилось действие всех ранее выданных строительных лицензий. Новая глава ГК РФ установила запрет на проведение работ, влияющих на безопасность ОКС, без допуска СРО. Утвержденный правительством расширенный перечень включает порядка 200 видов, более 100 из которых связаны непосредственно со строительством:

• возведение зданий, строений из дерева, железобетона, кирпича;
• установка железобетонных конструкций, включая фундаменты, перегородки;
• внешняя отделка любыми видами материалов: камнем, панелями, штукатуркой;
• обустройство кровель, вентилируемых фасадов, тепло- и гидроизоляция;
• разборка строений, демонтаж конструкций, подготовка стройплощадок.

Практически, для всех работ, на которые раньше строительной организации требовалась лицензия, сейчас необходимо получить допуск СРО строителей. Причем генеральные подрядчики должны иметь разрешение на организацию работ, а субподрядчики — непосредственно на те виды, которые выполняют по договору.

Перечень документов для получения разрешения на строительство

Перед началом строительных работ необходимо выяснить, какие документы нужны на разрешение на строительство. Строительное разрешение – документ, который способен удостоверить, что проектные документы соответствуют требованиям и нормам плана участка (градостроительного), и предоставить застройщику полное право начать строительный процесс.

В некоторых случаях законодательство разрешает обойтись без оформления разрешения на строительство. Одним из разрешающих документов является Федеральный закон № 93 от 2006 года, определяющий такое понятие, как «дачная амнистия».

Согласно этому документу, согласие соответствующих органов на введение недвижимого объекта в пользование получать необязательно, если речь идет о построении индивидуального жилого дома, который возведен на земельном участке в пределах поселения, если этот участок используется для ведения подсобного хозяйства.

Получить разрешение на ввод такого жилища в эксплуатацию можно при представлении установленного ст. 51 ГрК РФ строительного разрешения. Дачная амнистия допускает государственную регистрацию права на эту собственность при представлении документов, подтверждающих факт построения этого недвижимого объекта и содержащих описание дома. Таким документом является исключительно кадастровый паспорт индивидуального жилого строения.

Случаи, когда строительное разрешение не нужно

Существуют ситуации, когда получать разрешение не нужно вовсе. К ним относятся:

1. Гаражное строительство на участке земли, предоставленный человеку для непредпринимательской деятельности, либо строительство дома для реализации садоводческих или дачных подсобных целей.
2. Строительство или реконструкция недвижимых объектов, не являющихся капитальными (навесы, киоски, сборные конструкции и прочее).
3. Проведение строительства на участке земли вспомогательных эксплуатационных сооружений.
4. Осуществление изменений капитального объекта или его частей, если эти изменения не влияют на конструкцию или другие свойства строения в области безопасности, а также находятся в рамках границ разрешенного строительства или реконструкции, установленных регламентом соответствующего Кодекса РФ.

Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов

Если дачный дом, который возводится на садовом участке, будет использоваться для постоянного проживания, необходимо оформить разрешение на строительство. Для этого застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства и предоставить такой набор документов для разрешения на строительство:

• заявление определенного образца;
• оригинал ходатайства Главы района;
• копию свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• градостроительный план земельного участка;
• проект дома, выполненный с учетом нормативных требований застройки;
• топографическую съемку территории 1:500;
• технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
• договор дарения или купли-продажи участка земли;
• акт выноса границ участка земли и осей постройки в натуру, который согласован с компетентными органами местного самоуправления;
• экспертное заключение проектной документации;
• паспорт заказчика.

Оформление дома, возведенного без разрешения на строительство

Действующим законодательством определено два типа самовольных построек, когда осуществлялось строительство без разрешения на строительство:

• сооружения, возведенные на земельном участке, не предназначенном для строительства;
• здания, построенные без разрешающих документов.

Первый вариант узаконить нельзя, а второй – можно. Физическое лицо, которое реализовало строительство дома без разрешения на строительство, не обладает правом собственности на него. Однако оно может быть признано в судебном порядке, если:

• лицо, которое осуществило постройку, имеет на это законное право в отношении земельного участка;
• на момент обращения в суд возведенное строение дома соответствует всем параметрам, установленным в документации по планировке территории, по правилам застройки и землепользования, а также отвечает другим требованиям, содержащимся в нормативной документации;
• сохранение целостности строения не нарушает права и интересы лиц, а также не создает угрозу здоровью и жизни граждан.

На участке СНТ (садового некоммерческого товарищества) его владельцы вправе строить частный или садовый дом. Понятие «дача» в юридических документах больше не используется. С 2019 года оно заменено термином «садовый дом». Получать разрешение на строительство такого дома не нужно, достаточно уведомить о планах по его возведению (статья 51.1 ГрК РФ).

Эти изменения привели к сокращению количества требуемых документов и упрощению порядка работы с ними. Теперь вместе с уведомлением достаточно представить:

• Копию паспорта заявителя.
• Правоустанавливающий документ на землю.
• Доверенность, заверенную нотариусом, если уведомление подаёт доверенное лицо.

Похожие записи:

• Правила заполнения торг 12 в 2023 году
• Как снять машину с учёта: инструкция и советы
• Последняя воля: как правильно завещать недвижимость по новым законам