Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке недвижимости в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Риски при покупке квартиры – выводы
Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.
Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.
Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.
Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.
У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:
- Первичная консультация – бесплатно.
- Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
- Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
- Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 5500 грн
- Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн
Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети
Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами.
Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район.
Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж.
В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.
Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру.
Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.
Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.
Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль.
Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы.
Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.
Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры
Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:
- Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
- Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
- Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
- Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
- Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
- Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
- Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.
Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:
- привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
- обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.
Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.
Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.
Приобретение вторичного жилья
Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.
При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.
Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:
Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.
Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.
Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.
Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.
Распространённые схемы мошенничества и обмана
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.
- Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
- Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
- Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
- Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
- При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.
Выбирать риелтора следует обдуманно, как доктора. Он должен иметь опыт работы и хорошо разбираться в юриспруденции, также важна репутация. Лучше, если это будет не малознакомое агенство, а профессиональная компания. Риелторы работают за определенное вознаграждение, размер которого зависит от перечня обязанностей, предоставляемых услуг и гарантий. Не ищите самые “доступные” цены, особенно, если они ниже средних по рынку.
Продажа квартиры с большими долгами – дело не редкостное. При заключении сделки необходимо проверить не находится ли жилье в залоге, все ли платежи уплачены. Дело в том, что такие долги в дальнейшем ложатся на плечи новых владельцев, а соответственно, приводят к удорожанию объекта.
- Продать/Купить недвижимость
- Сдать/Снять недвижимость
- Все операции на рынке загородной и коммерческой недвижимости
- Обменять жилье
- Приватизировать квартиру
- Срочный выкуп квартир
- Помощь в оформлении Ипотеки
- Юридическая консультация по недвижимости от наших специалистов
- Все операции с элитной недвижимостью
- Юридическое сопровождение сделки купли продажи
- Оценить квартиру
- Зарегистрировать переход права собственности
- Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры
- Хоум-стейджинг — подготовка квартиры к продаже
Возможные риски в момент продажи:
- При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
- Фальшивые купюры при оплате наличными.
- Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.
Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.
При наличном способе передачи денег необходимо:
- делать это в безопасном месте;
- проверить подлинность купюр;
- документальное подтверждение.
- через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.
При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.
Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?
- Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
- Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
- Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.
Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.
Варианты покупки квартиры:
- Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
- Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
- Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
- Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
- Выплаты в несколько этапов по договору.
- Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
- По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
- Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
- 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.
Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.
Риски при покупке квартиры
Риски при покупке квартиры. Вы задаете серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье. Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи
«Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи»
Это электронная книга
- риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- покупка квартиры по переуступке прав риски
- риски покупки квартиры по доверенности
- покупка квартиры в ипотеку риски
- покупка квартиры с обременением риски
- риски покупки приватизированной квартиры
- покупка квартиры у юридического лица риски покупателя