Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир и комнат равноценный и с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Кому подходит покупка квартиры в зачет от застройщика?
Покупка квартир в новостройках по системе трейд-ин подойдет всем, кто имеет в собственности квартиру и хочет на деньги от ее продажи приобрести новою жилплощадь. Застройщики и агентства недвижимости в Санкт-Петербурге не работают по трейд-ин с комнатами и с загородными домами. Поэтому всем, кто имеет долю в квартире или комнату, придется продавать жилплощадь самостоятельно.
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья от застройщика распространяется на новостройки. Подойдет покупателям, готовым ждать, пока жилой комплекс построят.
Покупателям недвижимости по системе трейд-ин необходимо удостовериться, что их жилплощадь подходит под условия программы. Это можно узнать на сайте конкретного застройщика. Как правило, требования для квартиры стандартные у всех девелоперов:
- удобное территориальное расположение;
- свежий ремонт;
- полный пакет документов на квартиру (мы перечислили их выше).
Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).
Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.
«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.
Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.
«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.
Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.
Из-за своих особенностей схема trade-in пока не обрела широкого распространения на первичном рынке. По оценкам участников рынка, доля сделок trade-in на рынке новостроек колеблется в пределах 5-10%, хотя в конкретных проектах она может быть и выше.
В то же время около 30-40% клиентов покупают квартиру в новостройке за счет средств, полученных от продажи старой квартиры. Зачастую вместо схемы «квартира в зачет» они используют обычную рассрочку.
«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру в строящемся доме за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади. В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
- Новая квартира подбирается в соответствии с вашими требованиями и бюджетом. Понравившийся вариант бесплатно резервируется на срок до 3-х дней.
- Наши эксперты выезжают в любой район Санкт-Петербурга для оценки старой квартиры. Процесс занимает до 3-х дней, хотя возможен визит на объект прямо в день резервирования нового жилья.
- Заключение договора ДДУ или ДКП в зачет старой квартиры. Первый взнос должен составлять 10% от стоимости нового жилья (оплата в течение 5 рабочих дней), оставшаяся сумма вносится на протяжении 3-х последующих месяцев. При необходимости наши специалисты помогут оформить ипотеку или рассрочку.
- Составление договора на реализацию имеющейся жилплощади. Срок продажи – 3 месяца.
- Новая квартира – теперь вы можете купить жилье окончательно, внеся оставшиеся 90% суммы.
Как происходит процесс трейд-ин
Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.
Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.
Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.
Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.
Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.
Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.
Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).
Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.
Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.
При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.
Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин
- Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
- Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
- Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
- Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
- Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
- Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
- Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
- Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
- Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
- Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
- Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
- Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
- Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.
Недостатки и сомнительные моменты
Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:
· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.
· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.
· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.
· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.
· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.
Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе
Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.
В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.
Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.
Как оформить трейд-ин
Условия и нюансы сделок по программе трейд-ин могут у разных застройщиков отличаться, однако основные шаги покупателя примерно одинаковые.
1. При выборе застройщика и жилого комплекса вы узнаете, готов ли девелопер реализовать свою квартиру по схеме трейд-ин. Если да, выбираете желанную планировку и фиксируете стоимость квартиры.
2. Следующие 3-5 дней связанное с застройщиком агентство недвижимости либо его собственный отдел проводит в осмотре и оценке имеющейся у вас квартиры и выдает заключение. Стороны обговаривают условия сделки, юрист занимается проверкой документов.
В случае покупки нового жилья с доплатой в ипотеку агентство (отдел продаж застройщика) помогает в подборе банка и получении одобрения на кредит.
3. При устроивших вас результатах оценки имеющегося жилья подписываете договор на его продажу, указывая в документе стоимость, сроки реализации (обычно 2-6 месяцев) и размер предполагаемого агентству (отделу продаж застройщика) вознаграждения, если последнее предусмотрено.
4. Одновременно с договором на продажу подписываете и договор бронирования нового жилья с застройщиком, в котором за вами закрепляется выбранная квартира по временно зафиксированной стоимости (зачастую это те же 2-6 месяцев). Обратите внимание, чтобы в это время застройщик не мог продать квартиру кому-то другому.
5. Агентство-партнер или же отдел продаж застройщика занимается поиском покупателя на ваше старое жилье, что зачастую занимает 1-6 месяцев.
Если вашу квартиру не продадут в согласованный срок, возможно продление срока брони жилья в новостройке, уменьшение цены продажи ваших «квадратов», возвращение стоимости бронирования/первого взноса. Исход зависит от договоренностей с застройщиком и агентством.
6. Когда кто-то решит приобрести вашу квартиру, подписываете с этой стороной договор купли-продажи, оформляя в то же время сделку с девелопером. Как правило, обе сделки заключают в один и тот же день, а полученные от покупателя вашей квартиры средства направляются застройщику в зачет оплаты нового жилья.
При разнице в стоимости старого и нового жилого помещения придется доплатить из кармана либо занять недостающие средства у банка, оформив ипотеку. О заемных средствах, если не хватает собственных, лучше задуматься еще на этапе бронирования.
7. Получив деньги от покупателя и рассчитавшись с застройщиком, нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Это можно сделать самому либо, прибегнув к помощи юристов застройщика или же обратившись в любую нотариальную контору.
Наиболее выгодные алгоритмы
Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:
- Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
- Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;
Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:
- Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
- В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
- Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
- Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).
Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:
- Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
- Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
- Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
- Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).
Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:
- Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
- Документы о регистрации;
- Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
- Сведения о кредитах на строительство;
- Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
- Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
- Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
- Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
- Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
- Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.
В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?
Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.
Требования к квартире для продажи
Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:
- Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
- Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
- Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
- Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
- В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
- Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
- Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.
Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.
Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин
- Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
- Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
- Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
- Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
- Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
- Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
- Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
- Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
- Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
- Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
- Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
- Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
- Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.
Преимущества и недостатки
Такая имущественная сделка считается куплей продажей, хотя несёт в себе значимые признаки обмена с доплатой. Но если при обмене устанавливается актуальная стоимость каждого объекта, то здесь оценка производится по остаточному принципу. Из указанной идентичности проистекают плюсы и минусы этого способа расчёта. К преимуществам сделки купли-продажи относятся:
- снижение стоимости новой квартиры;
- сокращение сроков на её реализацию;
- сопровождение сделки компанией посредником;
- пакет услуг, предлагаемый компанией при сделке;
- бронирование выбранной квартиры на период реализации старой.
Главный существенный недостаток – грубая оценка зачётного жилья, его выкуп по минимальной стоимости. Следующий – необходимость поиска места проживания до момента сдачи новостройки.